主持人：我记得在去年9月份前后，房地产市场比较火热那段时间，当时我记得我和唐总之间有过一次谈话，当时还没有出现后面的房贷新政，那个时候唐总说虽然我们无法预测国家会有什么政策出台，但是唐总当时提到6、7、8月销售太旺了透支了后来的市场，有可能造成后面有一个空档期，甚至一些小的房企可能在这段时间资金链上可能会有些问题。整个市场基本上就是按照唐总预测的一个情况来发展，只不过中间出了一个房贷新政相对来说有一个大的打压这个确实是我们没有想到的。
　　那么继续刚才那个话题就是关于谈到置业时机的情况，在市场动荡的时候，何时应该入市，何时应该下叉，可能是网友非常关心的一个问题，这个问题徐东老师你的看法是怎么样？

徐东：首先第一个关于房价，我觉得从房价的统计来看存在着一些问题，我们现在政府统计房价是笼统的，他不是分了物业，实际上每种物业的价值是不一样的，比如这个阶段别墅放量非常猛，于是会造成这个阶段的房价出现大幅上涨。如果说我们下一个阶段我们放的是经济适用房，我们价格可能一下子回调了，所以这种统计是有很大问题的，今年重庆有40多个经济适用房供应市场，如果他们供应时间比较集中的话，可能会造成大家看到的房价出现一个大幅的下跌，但是事实并不是这样。大家都清楚现在地价的成本和各种原材料的上涨，已经把房价做上去了。我觉得这是一个统计失误的问题，所以我们看待房价的时候应该看它具体是物业类型来看，我觉得从消费者应该认清楚我们现在的房价是一个什么样的房价，应该是一个整体的房价，你不能划到单个物业上，你要根据自己的物业需求去恒定这个物业到底值多少钱。

　　第二个问题就是刚才陈老师他们都讲了一个关键的因素，现在买房必须要分他的用途，他用来到底是做什么，你是用来居住还是投资。当然现在因为整个物价上涨过快，经济出现了一些局部的热点现象，于是大家买房的过程中都会存在，不论是自住还是投资都带有一定投资性质的自住，都是为了实现一定的保值、增值作用，对于这种人他是必须要买房的，因为他是带有增值、保值的作用，如果错过这个时间就没有办法买。所以我觉得如果他是自己需求，他无论在哪个时候买房，他都是必须要买的，改变不了。

　　只是这种人群会造成供需平衡的问题，供需平衡一旦被打破，如果需求过多了，供不应求了那个房价必然要涨，这是最基本的一个社会原理，如果需求的人少了，因为前段时间可能消耗了一部分，就像橡皮筋一样，他拉得太紧了，他就必然会断了。所以今年4月份还是算是一个比较好的时机，从宏观条件来看因为今年有一个奥运会，奥运会离现在还有一段时间距离，这一段时间的距离开发商的放量是为后面做一个储备，一旦到了奥运会的时候，绝对购买人群都会得到一个很大的一个复苏，所以如果是投资或者是自住来讲，这个时候买房现在应该说是一个比较好的时机，一旦到了奥运会那段时间的时候，估计需求可能会更多，到时候买房可能估计会很头痛。当然奥运会也让我们看到天气热、奥运横行，处于年终，开发商还是会坚持的，下半年留下来的开发商基本上都是具有相当实力的，价格会坚守的。

　　其次我想说一下投资。从投资的角度讲，我个人不赞成现在用来投资房产，什么原因呢？可能有些现在打算买房的，他可能自己在租房子，他都知道通过去年一涨，重庆的房价翻了一倍，但是大家发现了一点租金基本上没有上涨，这就导致你的投资回报率很低，所以现在为什么大家提倡要投资也好，他不会投资普通住宅，他投资在商业上，还有就是高端楼盘。所以这个我估计还是要慎重考虑。

主持人：这也是一个很有意思的话题，徐老师在两周前发了一篇博客，当时题目是叫本土房企的重庆保卫战，中间就提到了唐老师说的四朵金花的事情。我们觉得今年确实是很有意思的一个年份，除了刚才我们提到这些话题之外，外来房企在重庆的开发，可能今年是有史以来第一次达到这么大的规模，包括进入房企的数量都是相当大的，实力也非常雄厚。那么徐老师你觉得除了你当时那篇稿子的情况，你认为真正本土房企和外来房企之间，我们最早说本土房企在成本控制上面做得比较好，那么经过这么多年外来房企成本控制得也不错，也带来一些新的理念，那么你觉得本土房企还有什么优势呢？

徐东：首先外来开发商进入重庆对整个重庆的发展是很有益处的，尤其是对重庆本土的开发商的发展绝对是有很大的益处，包括管理、成本、产品都有大幅度的提升，如果重庆没有外来开发商进入这个市场，我相信四朵金花估计也没有在全国的这种局面。所以站在这个立场上来讲，我们讲重庆本土房地产企业自身的优势特点，他脱离不了几个东西，除了你刚才所讲的成本控制这些，因为他更熟悉本土市场的一些采购渠道，外来开发商不可能把所有的采购全部弄到本地去采购然后运到重庆来，不可能，他也必须要实行本土化运作，他如果做不到这点，他成本压力是非常大的。

　　所以这是第一个他的优势，这种优势短期内时间，外来开发商也需要一定的时间，因为毕竟去年市场大好的情况下，很多开发商为了上市也好，还是为了实现资金滚动也好，在重庆大面积的圈地，造成在今年进行放量，这是一个关键因素。所以他的时间是非常短的，他进入重庆市场他是通过自身的模块化运作来决定能不能运作，今天晨报已经登出来万科已经进入重庆了，万科关注重庆这么多年，为什么一直没有进入，而今天他进入了，也就是说重庆这个房价已经能够支撑万科进入重庆市场，然后他才进入的。

　　第二个我觉得应该是对人才的把握。因为外来开发商他的人才的吸纳都是通过自己的一些渠道来进行储备和调用到重庆本土来的，他不会像重庆本土是土生土长的，是在重庆扎根的，他重庆市场是非常熟悉的。这是一个关键因素，比如北方的开发商到重庆来，如果按照北方的建造模式，他建一个小窗子，这个在重庆已经有过先例了，他绝对房子是很难卖的，因为重庆的山水和阳光是非常好的，所以我觉得人才的本土化也是重庆现在本土开发商具备的一个优势。

　　第三个东西我觉得应该说是品牌。因为毕竟外来的东西都有一个接受过程，他不是一下子接受的。比如刚才讲到富力，他现在房子，业主还没有入住，所有东西对你的感知就是你举办的一些营销活动，还没有具体入住进去，还没有体验到这种服务，他必须要体验到这种服务才能产生一种品牌影响力，这种品牌影响力不是说我们今天在焦点投点广告，在晨报发个广告就可以积累起来的，所以这也是重庆本土开发商的一个优势。

　　所以从这三个方面应该说是目前重庆本土开发商最重要的三个优势，这三个优势如果把握好了，他就能够比较好的在竞争非常激烈的状况之下突围而出。

转自 徐东sinablog