主持人：各位网友大家好，欢迎大家再次来到新浪聊天室跟潘总一起聊天。还是先请潘总跟大家打声招呼吧！
　　潘石屹：大家好！

　　未来市场上房子的供应量主要取决于“钱”
　　主持人：《新京报》的记者张学冬问潘总，“百日剧变”之后，这个市场会怎么样？剧变会对购房者有什么样的影响？
　　潘石屹：这次调整之后，我想对市场的影响首先是房子供应量会减少，因为市场上要形成房子的供应量，主要取决于三个因素：土地、钱和开发商。从目前来看，土地和开发商并不缺，所以未来市场上房子的供应量主要取决于“钱”。

　　主持人：《新京报》的记者张学冬问潘总，融资困难是否会导致开发商主动降价？
　　潘石屹：会的，一部分开发商已经采取了这种手段，但是去年购进了大量土地的那些开发商还没有来得及把土地变成可以预售的房子，这类企业就更难一些，因为他们连降价的机会都没有。

　　主持人：《每日经济新闻》的刘瑞婷问潘总，前天人民币汇率首度破七，您认为人民币升值会对房地产行业产生什么样的直接或者间接的影响？
　　潘石屹：房地产行业主要是以内需为主的行业，受人民币的升值的影响不会像其他外向型的行业那样大。但是，对那些香港、澳门、台湾的客户来说，如果他们想买内地的房子，人民币的升值会让他们早下决心，对这部分客户的购买有正面的促进作用。

　　主持人：《华夏时报》的记者王冰凝问潘总，速动比率及其他指标在当前的大环境下有什么特殊性，难道说以前房地产形势好的时候，他们速动比率一定会好吗？速动比率与目前的环境与政策有什么样的关系和相互作用？
　　潘石屹：在经济环境和金融环境比较好的时候，考察房地产公司主要是看它的净资产值、营业额、土地储备；但在经济形势和金融环境不好时，如当前国际上有次贷危机，国内有从紧的货币政策，这时衡量一个房地产公司健康或不健康的主要考核指标就是它的负债率以及立即偿还贷款的能力。

　　主持人：网友“无所不在”问潘总，如果房地产行业陷入困境对中国经济会有什么样的影响呢？地方财政的收入要受影响吗？
　　潘石屹：房地产从去年的销售额来看，达到了2.9万亿人民币，对中国的经济来说这已经是一个非常巨大的行业，如果房地产行业规模萎缩，对地方财政的影响是很明显的，主要是两部分的影响：
　　一部分是税收。房地产的税收主要有三部分，营业税、土地增值税和企业所得税。营业税首先会受到影响，另外两部分与市场规模有一定的滞后性，大约在半年到一年的时间会显现出来；
　　另一个对地方财政影响最大的因素是土地出让金。去年全国开发商交给政府的土地出让金超过1万亿人民币，而且这部分土地出让金是没有包括在报给各地方人大的预算报告中的。当然，对西部的内地城市，土地出让金可能在财政收入中占的比重比较小，但在沿海开放城市，一些大型、特大型城市中，土地出让金占的比重还是非常可观的。
　　我们看到一些报告，2007年沿海城市的一些区县“招拍挂”一块土地的收益就超过前一年这些区县的GDP。可以得到这样一个结论：如果房地产行业陷入衰退，规模大幅度减少，对地方财政的影响从时间上、规模上都是很直接的。

　　主持人：来自上海的网友“快乐吧唧”问潘总，您能预测一下什么样的房企在这次剧变中出局吗？
　　潘石屹：那些负债率特别高，超出自己偿还能力范围的企业将是这次变化中调整的对象。

　　主持人：有位网友问潘总，房地产市场的低迷在前段时间造成了大量中介公司倒闭，很多人失业，“百日剧变”之后，房地产公司的倒闭是否会造成更多的人失去工作？
　　潘石屹：房地产行业本身并不是一个劳动力密集型的行业，但和房地产相关的一些行业，如施工、装修、家具、建材、园林、市政，包括物业管理等等都是劳动力非常密集型的行业，所以房地产行业的萎缩对就业会造成比较大的影响。

　　主持人：有位网友问潘总，潘总您的“百日剧变”原子弹也放了，巨大的冲击波也产生了，但您是否思考过房地产自身发生的这场剧变，会对中国的整体经济产生什么样的影响？
　　潘石屹：如果这次房地产行业不能够及时调整，导致行业规模大幅度萎缩的话，带来的影响我想会有三方面：
　　第一，房地产行业两极分化。这种分化不在于这些企业规模的大小，而在于它健康或不健康。
　　第二，地方政府的收入会相应减少。
　　第三，其他与房地产相关行业的就业压力会增加。

　　目前的房地产行业没有大小的区别，只有强弱的区别
　　主持人：《第一财经日报》的记者郝倩，您“百日剧变”的论点是否可以看成您的新拐点论？这与日前房地产春天快要到来的观点是否相矛盾。现在更有说法说您有在业内洗牌的嫌疑，您怎么看这个问题？
　　潘石屹：“拐点论”、“新拐点论”、“百日剧变”这些都是媒体抽象出来、总结出来的标题，如果你仔细看我在网聊上发表的看法，就会发现这些并不矛盾。100天之内房地产公司要调整，是房地产行业的事情，因为缺钱，土地和资金要重新进行分配，让这些资源更合理地组合。中国房地产的市场情况和市场需求我一直是看好的。同样我也看好中国经济的发展，尽管在发展的过程中可能会遇到许多困难，但这些困难都是暂时的，是会通过理性的调整去克服的。
　　为了说明未来一段时间房地产行业中缺少资金，除了宏观分析之外，在上两次网聊时，我也例举了香港上市内房股公司财务年报的数据和一部分国内上市的房地产公司的年报数据，这些年报数据都是这些上市公司自己公布的。
　　这两次网聊之后，一些房地产开发公司的老板托人转告我，让我不要再说了。但我认为，梳理清楚目前房地产市场的现实对我们这个行业克服困难是有好处的。当然，任何一个人都不可能掌握百分之百的信息和数据，但通过我们大家的交流、讨论，共同增加智慧和信息，我们就离正确的目标越走越近。
　　我在发表这些看法时，反复想的只是一件事情就是有没有纯洁的动机。如果发表观点的动机不纯洁，只是为了个人、个别公司或者一些小团体，那说出来的话就会变味，就会离正确的目标越走越远。如果是从纯洁的动机出发，坚持正直的原则，无论有多大的压力都应该坚持去做。
　　记得2004年初我分析完房地产行业的一些数据后，认为未来几年房价上涨的压力巨大，我说出了我的判断。为此，受到了来自社会和媒体很大的压力，但后来几年房价持续上涨，证明我的判断是正确的。如果说2004年初我的压力主要是来自于社会和媒体，今天的压力则主要来自于同行。

　　主持人：《华夏时报》的记者王冰凝问，您是基于什么得出某些企业会出问题的结论？有什么衡量指标和公式，他们会出什么样的问题？
　　潘石屹：这是一个专业的财务问题，你可以上网查一查这些指标及这些指标的含义，网上都有具体的公式和说明，并且都有很权威的解释。我常常对拿不准的概念都上百度搜索，这是我在写文章和发表自己意见时的个人习惯，仅供你参考。

　　主持人：网友“春天来了”问潘总，老潘我也是搞房地产的，看了你的“百日剧变”论，我心里一阵一阵发冷，到底多少房地产公司最终能够独善其身，免予劫难呢？剧变后的行业格局究竟会怎样？我们这样的小公司是否有自救之路，想听听您的高见？
　　潘石屹：对目前金融环境比较紧张的房地产行业来说，没有大小的区别，只有强弱的区别。遇到困难我们需要的是理性地正视这些困难，而不是自己欺骗自己，要有准备，把公司的规模调整到适当的水平，与自己的能力和资金相匹配的水平。我不喜欢媒体常用的“房地产死掉多少家”或“是一场劫难”等字眼，因为我们是搞经济的，这既不是打仗，也不是在搞阶级斗争。

　　主持人：一位网友问潘总，据您说一些中小型开发商熬不过100天，已经过去20多天了，您认为您的预测正确吗？
　　潘石屹：第一，我从来没有说过中小型开发商熬不过100天，这都是媒体的演绎。我的原话是：未来的100天，中国房地产行业会发生剧变。这种变化不取决于房地产企业规模的大小，主要取决于他的财务状况是不是健康，负债率是不是高，调整的方向是不是正确。
　　另外，那天网聊之前，我和一个朋友中午吃饭，一起探讨房地产未来的发展趋势，我说未来的三个月可能是房地产行业需要调整、重新组合的三个月，这三个月和100天也差不了多少。我看到有网友的确很认真，从我说完100天后就开始倒计时了。其实，我反复强调过，这个100天只是一个“概数”。

　　主持人：王冰凝还有一个问题，您参加观点地产沈阳论坛的时候，曾与钟伟私下交流过今年可能会出问题的上市房地产企业名单，我并不想知道房地产具体名称，但您能否透露一下大概什么样的企业会出问题？
　　潘石屹：在沈阳参加论坛时，我只是把我们分析了上市公司财务年报后的结论与钟伟交换了看法。钟伟认为他对这些企业中绝大多数的判断和我们通过这些公司财务年报分析得出的结论是一样的，但有两家是例外。我们没有什么所谓的黑名单，这只是一种误传。对其他非上市公司的财务年报我们无从取得，也没有对任何一家不是自己企业主动公布的财务报表进行过任何分析。

　　主持人：网友“需要与想要”问潘总，您最近的言论给人一种不看好房地产市场的感觉，如何从积极地角度看待现在的市场和市场中的机会呢？
　　潘石屹：过去的一年，房地产市场无论是土地市场还是房屋市场，市场中最重要的价格信号混乱，反映市场中最本质的、最敏感的价格信号失灵了。情绪、武断的判断代替了对市场中最本质的供求关系的分析和研究。到了2007年下半年，市场上地价的信号和房价的信号更是互相干扰，形成了“正反馈”，市场上出现一片尖叫声。引起了土地价格和房屋价格极不正常的迅速上涨。这些不正常及市场中的尖叫在2007年的12月份开始有了理性的回归。现在房地产行业，尤其是土地市场和房地产企业之间正在调整，但从总体来看，中国的城市对房屋的需求及市场中的机会并没有改变。

　　主持人：“中国网”的记者余钟斌问潘总，年初流标的广渠路15号地，潘总有没有兴趣？在当前地产商缺钱的时代，这块地是否继续会遭到冷落，政府是否会分拆入市交易？
　　潘石屹：广渠路15号这块地是北京“招拍挂”面积最大，位置非常好的一块地，但是在去年11月份的“招拍挂”过程中流标了。我们对这块土地一直很感兴趣，一直留意政府什么时候将重新推出这块地进行“招拍挂”。目前还没有听到什么消息。

　　SOHO中国2008年主要工作就是围绕着奥运会展开的
　　主持人：《新京报》的记者张学冬继续问潘总，听说您前天参加了以“奥运与城市崛起”的论坛，嘉宾大都是文化人，很想知道你们对此话题有什么精辟的观点？
　　潘石屹：这次“北京城的机会与梦想”的论坛是由《第一财经》周刊总编何力主持，张颐武教授、陈冠中先生和我一起参加的。我们各自谈了奥运对北京城市崛起的影响。他们几位都谈得非常精彩，何力的主持和总结也很精彩，你们可以在搜房网上看到这次论坛的现场记录。
　　我在这次论坛中强调的是对中国城市的发展、社会的进步影响最大的事情有两件：
　　第一件，中国加入WTO，让中国融入了全世界。
　　第二件，2008年奥运会在北京召开，它不仅使中国在经济、体育上与全世界融为一体，同时也使中国从社会等各方面与全世界融为一体。