2004年10月14-17日历时四天的2004重庆秋季房交会闭幕了。本次房交会是从95年首办房交会以来，主办方第一次取消了税费优惠政策，房交会向房展会转变，数据较以往有一定真实性，但由于个别企业原因，数据仍然如雾里看花。为更好地透过数据看清重庆房地产市场的真实面目，逐一分析，不妥之处，请批评，欢迎板砖。
　　房交会四天共接待12.11万人，发放资料48.56万份。
　　本次房交会成交面积27.43万平方米，成交金额10.82亿元。
　　其中商品房成交面积26.11万平方米，成交金额10.63亿元，综合均价4071元/平方米（包括商业）。从统计数据看，本次房交会呈现以下特点：

　　一、成交均价排名：
　　
　　名次 区 县                        均 价（元/平方米）
　　1        渝中区　                  7954.50
　　2        北部新区经开园　 6855.57
　　3        九龙坡区　              5122.24
　　4        北部新区高新园　 4051.40
　　5        江北区　                  3558.32
　　6        高新区　                  3234.94
　　7        沙坪坝区　              2899.71
　　8        南岸区　                  2860.12
　　9        经开区　                  2721.59
　　10      北碚区　                  2346.89
　　11      巴南区　                 1890.69
　　12      渝北区　                 1817.72
　　13      大渡口区　             1373.95
　　　      综合均价                 4072.89

　　 这个价格应该是套内价格。渝中区以7954元/平方名列榜首，主要是商业和小户型提升了均价；北部新区经开园以6855.57元/平方排名第二，主要是龙湖蓝湖郡别墅的功劳；九龙坡区的5122元/平方，无疑是商业面积的拉动（具体项目不清楚）；北部新区高新园以4051.40元/平方应该是金科的几个盘的价格因素；不能理解的是排位最后的大渡口区1373.95元/平方的价格，是些什么项目？什么原因？？？

　　本次房交会成交综合均价4073元/平方，并不能真实反映重庆市房价水平，因为商业地产和龙湖蓝湖郡将前期成交集中在房交会呈报，据分析，用全年的加权平均数，重庆房价（套内）在2800-3200元/平方，本次房交会的数据必须要有客观的分析。

　　二、成交金额排名：
　　
　　名次 区 县                        总成交金额(万元) 比例
　　1        北部新区经开园　 42145.22                 39.6%
　　2        北部新区高新园　 24153.78                 22.7%
　　3        沙坪坝区　              9861.55                   9.3%
　　4        渝北区　                  6272.688                 5.9%
　　5        江北区　                  6087.601                 5.7%
　　6        高新区　                  5511.441                 5.2%
　　7        经开区　                  4326.628                 4.1%
　　8        渝中区　                  2519.501                 2.4%
　　9        九龙坡区　              2382.476                 2.2%
　　10      南岸区　                  1384.408                 1.3%
　　11      北碚区　                  825.3773                 0.8%
　　12      巴南区　                  549.8438                 0.5%
　　13      大渡口区　              325.4192                 0.3%
　　　      合 计                        106345.93               100%
　　排名第一的北部新区经开园42145.22万元占本次房交会成交金额的39.6%，绝对是蓝湖郡的功劳，从公布的数据看，仅蓝湖郡成交金额就有4.2亿元，成交面积6.09万平方米，均价为6896元/平方米，按每套别墅（含联排）200-300平方计算，估计有250套左右，平均每套价格在168万元。

　　三北（北部新区、江北、渝北）占总成交金额比例73.9%；沙区9.3%也是不少的收获；前二年楼事活跃的南岸区成交比例大幅下降到1.3%，说明现阶段缺少新开发项目，在售楼盘和销售单位缺乏，对于拥有“融侨”、“阳光100”、“学府大道69号”、“美堤雅城”等重量级楼盘，成交似乎偏低！！！

　　按重庆本年度成交200亿估计，每天的成交金额在5480万元，如果不计在房交会上集中开盘，4天成交在2.2-2.5亿元，若考虑集中开盘，房交会4天的真实成交量可能有4-6亿元，为麦分析：有至少5亿元的成交不是在这4天内完成的。

　　三、成交面积排名：
　　
　　名次 区 县                       总成交面积(平方米) 比例
　　1        北部新区经开园　 61475.86                    23.5%
　　2        北部新区高新园　 59618.33                    22.8%
　　3        渝北区　                  34508.46                    13.2%
　　4        沙坪坝区　              34008.76                    13.0%
　　5        江北区　                  17108.07                     6.6%
　　6        高新区　                  17037.21                     6.5%
　　7        经开区　                  15897.45                     6.1%
　　8        南岸区　                  4840.38                       1.9%
　　9        九龙坡区　              4651.24                       1.8%
　　10      北碚区　                  3516.9                         1.3%
　　11      渝中区　                  3167.39                       1.2%
　　12      巴南区　                  2908.16                       1.1%
　　13      大渡口区　              2368.49                       0.9%
　　　       合 计                       261106.7                     100%
　　三北（北部新区、江北、渝北）成交面积占有比例为66%，其中以北部新区经开园最多，占23.5%，北部新区高新园、渝北区和沙区紧随其后；北部虽然已有8大楼盘闹金开之说，但有半数楼盘并未销售，所以比例是不准确的。

　　四、重庆房地产“老大”之争？

　　从最先的南方，龙湖；到连续三届的华宇，到今年的秋交会，“老大”之争从未停止。从本届交会会取消优惠后，品牌的展示作用更为突出，于是出现了龙湖将近几月的销售量放在秋交会上统一登记，取得天量的同时荣登“老大”位置。华宇其实也是想继续保持成交老大地位，三盘同开，其意自明，但华宇是遵守游戏规则的，龙湖这个重庆市民热爱的开发公司，这次用心“策划”了一次，但结果并不理想，大家计算一下都明白。当然还有其它公司也这样作了，但动作小，不容易发现。

　　五、特殊个案用现象分析：

　　龙湖成交5.8亿，一次失败的策划，借机造势，大打广告，损失的是企业诚信度。
　　华宇成交6534万元，三盘同开，希望保持老大地位，没保住，但没损失，开发能力仍然强大。
　　金科7050万元：当今新秀，产品创新，积极进取，引领花园洋房潮流。
　　南方：唯一没参加此次房交会的本土大开发商，项目缺少，南方，有些老了。
　　三外开发公司：今年抓紧机会树立在重庆房地产市场的品牌，明年销售会有突出表现。

　　六、发展预计：

　　房交会的展示作用更加明显，树立品牌的良好机会，为剌激成交，以后房交会开发商会增加优惠促销的内容，房交会的成交量进一步下降，数据越来越呈现真实面目，平常心态对待房交会，重点转移到产品研发与服务，房价平稳，回归市场需求理性状态。房地产企业优胜劣汰速度加快，“洗牌”成为今后5年的趋势。

　　花园洋房成为郊区大盘主流产品，吸引改变居住环境的多次置业者，政府应该加快经济适用房建设，关注城市低收入家庭，别墅等高端产品将出现滞销，城市中心户型面积变小，商业地产面临困难……